Comprar um imóvel é decisão grande — e o financiamento imobiliário é o caminho de milhões de brasileiros. Para escolher bem, você precisa entender entrada, juros, prazo, amortização e CET (Custo Efetivo Total). Este guia direto mostra como simular, como negociar e como pagar menos ao longo do contrato.
Financiamento em 1 minuto
- Entrada: normalmente 20% do valor do imóvel (pode variar; programas e FGTS ajudam).
- Juros: podem ser prefixados, pós-fixados (ex.: indexados à inflação) ou híbridos.
- Amortização: sistema SAC (parcelas decrescentes) ou PRICE (parcelas iguais).
- CET: inclui tudo (juros + seguros + tarifas). É a melhor régua para comparar propostas.
Regra de ouro: compare propostas pelo CET e pelo valor total pago em prazos equivalentes.
Quanto posso financiar? (regra prática)
- Prestação ≤ 30% da renda familiar líquida.
- Tenha reserva de pelo menos 6 meses de despesas antes de assinar.
- Some custos de compra: ITBI, cartório, avaliação, seguros iniciais.
SAC vs. PRICE (qual escolher?)
- SAC: parcelas começam mais altas e caem ao longo do tempo; você paga menos juros totais.
- PRICE: parcelas iguais do início ao fim; juros totais maiores.
- Se o orçamento permite a parcela inicial do SAC, ele costuma ser financeiramente mais eficiente.
CET: o número que manda
O Custo Efetivo Total embute juros, seguros (MIP e DFI), tarifas, taxa de administração e outras despesas obrigatórias.
- Peça CET em % a.a. e a.m. em todas as propostas.
- Compare CET × prazo × valor total; os menores nem sempre vencem se o prazo for diferente — normalize o comparativo.
Entrada e fontes de recursos
- Poupança própria (ideal).
- FGTS: pode compor entrada, amortizar saldo ou abater parcelas (observe regras de uso).
- Sinal + parcelas com o vendedor (em compra na planta), reduzindo o saldo a financiar.
Dica premium: use FGTS para amortizar contratos com juros bem maiores que o rendimento do FGTS — economiza juros no total.
Como simular (passo a passo)
- Defina orçamento: parcela alvo (≤30% renda) e entrada disponível.
- Colete 3–5 propostas (bancos/fintechs): informe valor do imóvel, entrada, prazo, sistema (SAC/PRICE).
- Peça CET e cronograma de amortização.
- Rode simulação alternativa: prazo menor + amortização anual com FGTS/13º.
- Compare total pago, juros totais e comportamento das parcelas.
Como reduzir o custo do financiamento
- Aumente a entrada: cada 1 p.p. a mais reduz juros totais.
- Escolha SAC se cabe no começo.
- Amortize periodicamente (FGTS, bônus, 13º): encurte prazo ou reduza parcela.
- Portabilidade: se a taxa de mercado cair, leve o saldo para outra instituição com CET menor.
- Score e relacionamento: histórico limpo e pacote salarial podem melhorar condições.
Seguros MIP e DFI (obrigatórios)
- MIP: cobertura por morte/invalidez permanente do mutuário.
- DFI: danos físicos ao imóvel (incêndio, alagamento, etc.).
- Compare prêmio mensal entre instituições; eles pesam no CET.
Compra na planta x pronto
- Na planta: você paga parcelas ao construtor durante a obra (sem financiamento ainda). Após o “habite-se”, contrata o financiamento do saldo. Fique atento ao INCC (reajuste da obra).
- Pronto: financiamento inicia imediatamente; sem risco de obra, ITBI e registro já na largada.
Checklist de documentos (base)
- RG/CPF e comprovantes de renda (holerite, extratos, IR).
- Comprovante de estado civil.
- Documentação do imóvel (matrícula atualizada, certidões negativas, habite-se).
- Contrato social e pró-labore (para PJ/autônomos).
Roteiro de negociação (script express)
- Abra 3 propostas e peça CET detalhado.
- Mostre melhor CET aos concorrentes e solicite cobertura.
- Negocie seguros e taxas administrativas (muitas são ajustáveis).
- Peça simulação SAC + amortização anual de R$ X (FGTS/13º), focando redução de prazo.
- Exija cronograma e carta de crédito claros antes de assinar.
Erros comuns (e antídotos)
- Olhar só a parcela → compare CET e juros totais.
- Prazo longo demais sem amortizar → juros disparam. Faça amortizações programadas.
- PRICE por conforto sem avaliar o custo → se puder SAC, pague menos no total.
- Sem reserva → qualquer imprevisto quebra o orçamento. Monte reserva de 6 meses.
- Ignorar portabilidade → revise a taxa anualmente.
Exemplos práticos (números ilustrativos)
- Imóvel R$ 400 mil, entrada 20% (R$ 80 mil), saldo R$ 320 mil, 360 meses
- SAC: parcela inicial mais alta, juros totais menores.
- PRICE: parcela constante, juros totais maiores.
- Amortização anual de R$ 10 mil (FGTS + 13º): pode reduzir anos de contrato e dezenas de milhares em juros (varia conforme taxa/prazo).
Plano de 30 dias para fechar bem
Dias 1–3: defina parcela alvo, entrada e faça pré-simulações.
Dias 4–10: colete propostas e CET; organize em planilha.
Dias 11–15: negocie seguros e taxas; simule amortizações.
Dias 16–20: vistorie imóvel/documentos com checklists.
Dias 21–30: assine com CET menor, SAC (se possível) e plano de amortização anual documentado.
FAQ rápido
Posso usar FGTS como entrada e depois para amortizar?
Sim, respeitando as regras vigentes (uso para moradia própria, limites de valor, etc.).
SAC sempre é melhor que PRICE?
Financeiramente, tende a custar menos no total. Mas precisa caber no orçamento inicial.
Vale portabilidade?
Se o CET final do novo banco for menor (incluindo tarifas/seguros) e você não perder benefícios contratuais, sim.
Conclusão
Financiamento imobiliário não precisa ser um labirinto. Com CET na mesa, SAC quando possível, amortizações planejadas e negociação de seguros/taxas, você transforma a compra do imóvel em um projeto sustentável — que cabe no bolso hoje e economiza juros amanhã.
